Op de oververhitte Nederlandse woningmarkt lijkt logica al een tijd geen vereiste meer. Wie een huis wil kopen, moet niet alleen snel beslissen, maar ook diep in de buidel tasten. Vaak verder dan de taxatiewaarde toestaat. En dat brengt risico’s met zich mee die opvallend weinig besproken worden. De nieuwste trend? Bieden zonder vangnet. Geen voorbehoud van financiering, geen plan B. En als het misgaat, is de rekening niet mals.

Tegen beter weten in

Volgens recente cijfers van Frits heeft in het eerste kwartaal van 2025 zeker 25 procent van de huizenkopers méér betaald dan het huis volgens de taxateur waard is. Wat dat concreet betekent? Deze kopers moeten het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf bijleggen. Uit eigen zak. Geen hypothecaire dekking, geen helpende bank.

Soms gaat het om een paar duizend euro. Maar in steeds meer gevallen lopen de verschillen op tot 20.000, 30.000 of zelfs meer. Geld dat vaak niet op een spaarrekening klaarligt, maar wordt geleend bij familie, gefinancierd via extra leningen, of simpelweg als ‘verlies’ wordt genomen.

Waarom ze dat doen? Omdat het alternatief nog pijnlijker voelt: géén huis. Want de markt is krap, de druk is hoog en het aanbod blijft achter. In veel steden is het inmiddels gebruikelijk om zonder voorbehoud van financiering te bieden. Wie dat niet doet, valt af. En dus gaan kopers akkoord met voorwaarden die hen juridisch én financieel naakt laten staan.

Geen huis, wel tienduizenden euro’s armer

De gevolgen zijn fors. Stel: je biedt 40.000 euro boven de vraagprijs en krijgt het huis toegewezen. Maar na taxatie blijkt dat het huis 30.000 minder waard is dan gedacht. Je krijgt de financiering niet rond. Wat volgt: de koop gaat niet door én je betaalt een boete aan de verkoper, vaak ter hoogte van 10 procent van de koopsom. In dit scenario raak je zomaar 40.000 euro kwijt. Zonder dat je ook maar één sleutel hebt gezien.

En dit is geen hypothetisch drama; het gebeurt. Steeds vaker. Makelaars en financieel adviseurs trekken aan de bel, maar het systeem drijft kopers tot het uiterste. Niemand wil de boot missen. Dus blijven ze instappen, ook als het water al aan de lippen staat.

Verzekerd wantrouwen

Om dat risico enigszins te dempen, bestaat er nu iets dat ‘biedverzekering’ heet. Een polis die tegen betaling de schade dekt als de financiering niet lukt. Een vangnet dat klinkt als een slimme tussenoplossing, maar dat in de praktijk vooral bevestigt hoe ver de markt ontspoord is.

Want laten we eerlijk zijn: als je een verzekering nodig hebt om een bod te durven doen op een huis, is er fundamenteel iets mis met het systeem. Het is alsof je met een parachute gaat boodschappen doen, de kans dat het nodig is, is klein, maar het zegt alles over hoe onzeker de grond onder je voeten voelt.

Markt zonder rem

De kern van het probleem ligt dieper dan alleen emotie of gebrek aan financiële kennis. De woningmarkt is verworden tot een arena waarin kopers strijden met oneerlijke wapens. Niet op basis van wie het best past bij het huis, of het eerlijkst biedt. Maar op snelheid, durf en risico. Dat de bank misschien nee zegt, wordt gewoon meegenomen. “We zien wel.”

Intussen kijkt de overheid toe. De regels zijn helder, de risico’s bekend. Maar structurele maatregelen, bijvoorbeeld om de verhouding tussen vraagprijs en taxatiewaarde te begrenzen, of om overbieden transparanter te maken – blijven uit. En dus wordt de markt een spel waar vooral de makelaars van profiteren, en de koper het meeste te verliezen heeft.

Van woonwens naar gokgedrag

Wat ooit begon als een veilige stap naar stabiliteit, het kopen van een eigen woning, is voor veel mensen verworden tot een riskant spel. Eén waar ze zich in laten meeslepen door emotie, schaarste en sociale druk. Je móet wel overbieden, want iedereen doet het. Je kúnt niet wachten, want dan ben je te laat. En je durft geen voorbehoud te maken, want dan word je niet serieus genomen.

Maar de prijs van dat gedrag is hoog. Financieel, emotioneel en structureel. Wie vandaag verliest, doet morgen misschien niet meer mee. En dat is een scenario waar niemand beter van wordt, behalve de markt zelf.